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E’ responsabile il mediatore che non informa l’acquirente dell’esistenza di un’ipoteca? Una recentissima sentenza della Corte di Cassazione.

Il mediatore, sia che operi autonomamente (mediazione tipica) sia su incarico delle parti (mediazione atipica), è obbligato a comportarsi secondo i principi di buona fede e correttezza. È tenuto a informare le parti su circostanze rilevanti, note o conoscibili con la diligenza qualificata di cui all’art. 1175 c.c., che possano influenzare l’esito dell’affare. Questa responsabilità include la comunicazione riguardante iscrizioni o trascrizioni relative all’immobile, senza necessità di un incarico specifico per effettuare verifiche più approfondite. Questo principio è confermato dall’ordinanza della Cassazione civile n. 9395 del 10 aprile 2025.

Tizio e Caio hanno citato in giudizio Mevio e Sempronio presso il Tribunale di Napoli, esponendo di aver stipulato, con l’intermediazione di Sempronio, un contratto preliminare di compravendita di un immobile di proprietà di Mevio. Il contratto prevedeva un termine essenziale per la conclusione del definitivo fissato al 30-12-2016. Tuttavia, dopo la stipula del preliminare, Tizio e Caio hanno scoperto che l’immobile era gravato da un’ipoteca, contrariamente a quanto dichiarato da Mevio nel contratto.

Poiché Mevio non aveva provveduto a liberare l’immobile dal vincolo, come richiesto tramite una lettera del 5-11-2016, Tizio e Caio hanno chiesto la condanna di Mevio al pagamento del doppio della caparra, pari a Euro 20.000,00, ai sensi dell’art. 1385 del codice civile. Inoltre, hanno richiesto che fosse dichiarata la responsabilità di Sempronio e che lo stesso fosse condannato a rimborsare una somma complessiva di Euro 7.220,00, che comprendeva Euro 4.500,00 a titolo di restituzione del compenso professionale, oltre ad altre spese sostenute per la concessione del mutuo.

Il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda proposta nei confronti di Mevio, dichiarando legittimamente esercitato il recesso da parte di Tizio e Caio ex art. 1385 c.c. e condannando Mevio al pagamento della caparra, con gli interessi. Tuttavia, la domanda proposta contro Sempronio è stata rigettata.

In seguito, Tizio e Caio hanno presentato appello, chiedendo l’accoglimento della domanda di restituzione della provvigione e di risarcimento del danno nei confronti di Sempronio. La Corte d’appello di Napoli, nel dispositivo, ha parzialmente accolto l’appello, riconoscendo la responsabilità di Sempronio per la mancata conclusione dell’affare e condannandolo a pagare Euro 7.220,00 a favore di Tizio e Caio.

Sempronio ha quindi proposto ricorso per cassazione. La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso, osservando che nessuna delle deduzioni avanzate da Sempronio riusciva a mettere in discussione il principio secondo cui il mediatore, sia quando agisce in modo autonomo (mediazione tipica) sia su incarico delle parti (mediazione atipica), è tenuto a comportarsi secondo i principi di buona fede e correttezza. Il mediatore deve informare le parti riguardo a circostanze conosciute o conoscibili, in base alla diligenza qualificata prevista dall’art. 1175 del codice civile, che possano incidere sul buon esito dell’affare. Questo senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo -per quanto qui interessa – le circostanze afferenti alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile.

In generale, è stato ribadito che per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti si è costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Tuttavia, nella fattispecie, la Corte ha escluso il diritto di Sempronio a trattenere la provvigione non perché non fosse stato concluso un contratto, ma per il fatto che la mancata conclusione dell’affare era stata causata anche dall’inadempimento di Sempronio nel fornire le informazioni necessarie.

Appalto: da quanto decorre il termine per denunciare i vizi?

Secondo la Cassazione, il termine per segnalare gravi difetti in un’opera in base all’art. 1669 c.c. inizia solo quando il committente è certo dei difetti. Questo avviene quando si comprende la gravità dei difetti e si identificano le cause tramite accertamenti tecnici. Questo è quanto stabilito nell’ordinanza del 18 marzo 2025 n. 7206.

La vicenda riguarda la costruzione di un edificio trifamiliare da parte della società Alfa, con progettazione del geom. Tizio e direzione lavori dell’arch. Caio. Nel 2000, tre soggetti acquistano le unità immobiliari, ma subito dopo emergono problemi di infiltrazioni d’acqua nei locali interrati. Nel 2001, la società Alfa esegue lavori di drenaggio, ma le infiltrazioni si ripresentano nel 2003 e nel 2008.

Nel 2008, i proprietari si rivolgono al Tribunale di Treviso per un accertamento tecnico, che attribuisce i difetti a carenze progettuali e costruttive, in particolare alla discontinuità del sistema di fondazione. I proprietari chiedono quindi, ai sensi dell’art. 1669 c.c., un risarcimento, ma i convenuti sollevano eccezioni di decadenza e prescrizione, sostenendo che i vizi fossero noti dal 2000. Il Tribunale rigetta tali eccezioni, stabilendo che i difetti erano stati scoperti nel 2008 e condanna i convenuti a pagare il risarcimento.

La Corte di appello di Venezia modifica la sentenza, accogliendo l’eccezione di prescrizione e affermando che i difetti erano stati denunciati nel 2000, sottolineando che il drenaggio del 2001 non costituiva un nuovo inizio del termine di prescrizione. La Corte rigetta quindi la domanda di risarcimento e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Gli attori ricorrono in Cassazione e la Suprema Corte accoglie il ricorso, annullando la sentenza impugnata e ribadendo che l’art. 1669 c.c. stabilisce che il termine decennale inizia a decorrere solo dal “compimento” dell’opera, e non dalla semplice costruzione. La Corte di Appello non ha accertato correttamente quando l’opera fosse da considerarsi completata, confondendo il completamento con la semplice edificazione.

La Cassazione evidenzia che il termine per la denuncia dei difetti non può iniziare finché il committente non ha piena consapevolezza dei problemi, il che è possibile solo dopo accertamenti tecnici. Nel caso specifico, il termine per la denuncia non sarebbe iniziato prima dell’ottobre 2009, quando è stato depositato l’accertamento tecnico preventivo. La Corte chiarisce che il termine può essere anticipato solo in presenza di condizioni ben definite, ovvero se il problema è immediatamente percepibile nella sua entità e cause.