Il mediatore, sia che operi autonomamente (mediazione tipica) sia su incarico delle parti (mediazione atipica), è obbligato a comportarsi secondo i principi di buona fede e correttezza. È tenuto a informare le parti su circostanze rilevanti, note o conoscibili con la diligenza qualificata di cui all’art. 1175 c.c., che possano influenzare l’esito dell’affare. Questa responsabilità include la comunicazione riguardante iscrizioni o trascrizioni relative all’immobile, senza necessità di un incarico specifico per effettuare verifiche più approfondite. Questo principio è confermato dall’ordinanza della Cassazione civile n. 9395 del 10 aprile 2025.

Tizio e Caio hanno citato in giudizio Mevio e Sempronio presso il Tribunale di Napoli, esponendo di aver stipulato, con l’intermediazione di Sempronio, un contratto preliminare di compravendita di un immobile di proprietà di Mevio. Il contratto prevedeva un termine essenziale per la conclusione del definitivo fissato al 30-12-2016. Tuttavia, dopo la stipula del preliminare, Tizio e Caio hanno scoperto che l’immobile era gravato da un’ipoteca, contrariamente a quanto dichiarato da Mevio nel contratto.

Poiché Mevio non aveva provveduto a liberare l’immobile dal vincolo, come richiesto tramite una lettera del 5-11-2016, Tizio e Caio hanno chiesto la condanna di Mevio al pagamento del doppio della caparra, pari a Euro 20.000,00, ai sensi dell’art. 1385 del codice civile. Inoltre, hanno richiesto che fosse dichiarata la responsabilità di Sempronio e che lo stesso fosse condannato a rimborsare una somma complessiva di Euro 7.220,00, che comprendeva Euro 4.500,00 a titolo di restituzione del compenso professionale, oltre ad altre spese sostenute per la concessione del mutuo.

Il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda proposta nei confronti di Mevio, dichiarando legittimamente esercitato il recesso da parte di Tizio e Caio ex art. 1385 c.c. e condannando Mevio al pagamento della caparra, con gli interessi. Tuttavia, la domanda proposta contro Sempronio è stata rigettata.

In seguito, Tizio e Caio hanno presentato appello, chiedendo l’accoglimento della domanda di restituzione della provvigione e di risarcimento del danno nei confronti di Sempronio. La Corte d’appello di Napoli, nel dispositivo, ha parzialmente accolto l’appello, riconoscendo la responsabilità di Sempronio per la mancata conclusione dell’affare e condannandolo a pagare Euro 7.220,00 a favore di Tizio e Caio.

Sempronio ha quindi proposto ricorso per cassazione. La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso, osservando che nessuna delle deduzioni avanzate da Sempronio riusciva a mettere in discussione il principio secondo cui il mediatore, sia quando agisce in modo autonomo (mediazione tipica) sia su incarico delle parti (mediazione atipica), è tenuto a comportarsi secondo i principi di buona fede e correttezza. Il mediatore deve informare le parti riguardo a circostanze conosciute o conoscibili, in base alla diligenza qualificata prevista dall’art. 1175 del codice civile, che possano incidere sul buon esito dell’affare. Questo senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo -per quanto qui interessa – le circostanze afferenti alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile.

In generale, è stato ribadito che per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti si è costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Tuttavia, nella fattispecie, la Corte ha escluso il diritto di Sempronio a trattenere la provvigione non perché non fosse stato concluso un contratto, ma per il fatto che la mancata conclusione dell’affare era stata causata anche dall’inadempimento di Sempronio nel fornire le informazioni necessarie.