Secondo la Cassazione, il termine per segnalare gravi difetti in un’opera in base all’art. 1669 c.c. inizia solo quando il committente è certo dei difetti. Questo avviene quando si comprende la gravità dei difetti e si identificano le cause tramite accertamenti tecnici. Questo è quanto stabilito nell’ordinanza del 18 marzo 2025 n. 7206.

La vicenda riguarda la costruzione di un edificio trifamiliare da parte della società Alfa, con progettazione del geom. Tizio e direzione lavori dell’arch. Caio. Nel 2000, tre soggetti acquistano le unità immobiliari, ma subito dopo emergono problemi di infiltrazioni d’acqua nei locali interrati. Nel 2001, la società Alfa esegue lavori di drenaggio, ma le infiltrazioni si ripresentano nel 2003 e nel 2008.

Nel 2008, i proprietari si rivolgono al Tribunale di Treviso per un accertamento tecnico, che attribuisce i difetti a carenze progettuali e costruttive, in particolare alla discontinuità del sistema di fondazione. I proprietari chiedono quindi, ai sensi dell’art. 1669 c.c., un risarcimento, ma i convenuti sollevano eccezioni di decadenza e prescrizione, sostenendo che i vizi fossero noti dal 2000. Il Tribunale rigetta tali eccezioni, stabilendo che i difetti erano stati scoperti nel 2008 e condanna i convenuti a pagare il risarcimento.

La Corte di appello di Venezia modifica la sentenza, accogliendo l’eccezione di prescrizione e affermando che i difetti erano stati denunciati nel 2000, sottolineando che il drenaggio del 2001 non costituiva un nuovo inizio del termine di prescrizione. La Corte rigetta quindi la domanda di risarcimento e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Gli attori ricorrono in Cassazione e la Suprema Corte accoglie il ricorso, annullando la sentenza impugnata e ribadendo che l’art. 1669 c.c. stabilisce che il termine decennale inizia a decorrere solo dal “compimento” dell’opera, e non dalla semplice costruzione. La Corte di Appello non ha accertato correttamente quando l’opera fosse da considerarsi completata, confondendo il completamento con la semplice edificazione.

La Cassazione evidenzia che il termine per la denuncia dei difetti non può iniziare finché il committente non ha piena consapevolezza dei problemi, il che è possibile solo dopo accertamenti tecnici. Nel caso specifico, il termine per la denuncia non sarebbe iniziato prima dell’ottobre 2009, quando è stato depositato l’accertamento tecnico preventivo. La Corte chiarisce che il termine può essere anticipato solo in presenza di condizioni ben definite, ovvero se il problema è immediatamente percepibile nella sua entità e cause.